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Effectuer des travaux privatifs :

Une liberté mais contrôlée

Chaque copropriétaire dispose d’un droit de propriété exclusif sur sa propriété privative. Il a le droit d’usage et de jouissance, ce qui lui permet de réaliser tous les travaux d’aménagement ou de modification de son choix. Toutefois, tous les travaux susceptibles de porter atteinte à la solidité de l’immeuble, de modifier les parties communes ou d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble doivent impérativement être validés par un vote en assemblée générale.

C’est pourquoi avant toute réalisation de travaux dans son appartement, il est primordial de s’assurer qu’aucune autorisation n’est nécessaire.

Ne pas respecter la procédure entraînerait de lourdes conséquences pour le propriétaire fautif.

CE QU’IL FAUT SAVOIR :

Les distinctions entre les parties privatives et les parties communes.

Un immeuble en copropriété est divisé en parties privatives et en parties communes. La loi du 10 juillet 1965 ne dresse pas de liste exhaustive de l’une ou l’autre des catégories.

Le caractère privatif ou commun d’une partie d’un immeuble est déterminé en se basant sur l’usage exclusif ou non.

Le propriétaire ne peut réaliser des travaux tels que la construction d’une piscine ou l’installation d’une véranda sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires au sein des parties communes à jouissance privative (toitures, murs porteurs, halls d’entrée, escalier commun…).

Réalisation de simples travaux d’aménagement

En effet, tout copropriétaire est dans le droit d’effectuer librement des travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, à condition que ce soit dans ses parties privatives. Les travaux ne doivent pas affecter les parties communes et doivent respecter le règlement de la copropriété, la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.

Ainsi, plusieurs travaux sont possibles au sein des parties privatives telles que : poser un parquet, changer une moquette, repeindre les murs à l’intérieur de son logement, aménager une cuisine…

Autorisation indispensable pour les travaux impactant les parties communes

Le règlement de la copropriété, la destination de l’immeuble et son aspect intérieur doivent être impérativement respectés dans le cas de travaux individuels. Tous les travaux impactant les parties communes nécessitent l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est courant que lorsque des travaux privatifs sont réalisés des copropriétaires modifient des parties communes dans le but d’améliorer leurs travaux ou bien de les faciliter (percement d’un mur porteur, la pose d’un climatiseur, la suppression d’un conduit de cheminée…).

Cependant, il est formellement interdit de porter atteinte aux parties communes sans accord. De même pour les travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble (transformer un balcon en loggia, installer un nouveau store, changer la couleur des volets, construire une véranda dans un jardin privatif…). Certains travaux a titres exceptionnels peuvent être dispensés d’autorisation, à condition de ne pas nuire à l’harmonie générale de l’immeuble.

Obtenir l’autorisation de la copropriété : la procédure

Tout d’abord, vérifier la nature des parties faisant l’objet des travaux en consultant le règlement de copropriété qui spécifie la liste de toutes les parties communes de l’immeuble.

Avant de commencer les travaux, il faut absolument obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le copropriétaire doit demander au syndic d’inscrire son projet de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale dans le but d’obtenir une résolution tenant à autoriser le copropriétaire à réaliser les travaux tels que décrits dans le dossier remis au syndic et devant figurer en annexe de la convocation à l’assemblée.

Deux options sont envisageables : attendre la date de la prochaine assemblée générale ordinaire annuelle et lui soumettre le projet, soit demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire aux frais du copropriétaire.

Il faudra déposer un dossier complet permettant de consolider son projet de travaux tels que des devis, plans, l’implantation exacte des travaux…

Il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale pour que l’autorisation donnée au copropriétaire d’effectuer à ses frais ses travaux affectant les parties communes, l’aspect extérieur de l’immeuble ou le changement de destination d’un appartement soit adoptée.

Si la décision n’est pas votée à la majorité (⅓ des voix), elle peut faire l’objet d’un 2ème vote.

A préciser, que le projet de travaux peut être adopté sous réserve du respect de certaines conditions telles que la souscription d’une assurance dommage ouvrage etc…

Une fois l’accord de l’assemblée obtenu, les travaux autorisés ne devront pas démarrer durant le délai de recours de 2 mois des copropriétaires à l’encontre de la décision.

Les sanctions

Tout travaux réalisés sans autorisation engendre des sanctions auprès du copropriétaire :

La remise en état des espaces affectés par les travaux aux frais du copropriétaire fautif.
Le versement des dommages et intérêts en cas de préjudice contre la copropriété ou un copropriétaire.